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Dr. Wevilling Fontoura: “DIREITOS E DEVERES ADVINDOS DA LEI DO INQUILINATO EM TEMPO DE COVID-19”

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Dr. Wevilling Fontoura  wevilling.adv@gmail.com

O locatário pode ser despejado durante o período de pandemia e em meio à crise econômica por esta causada?

Hoje abordaremos sobre a Lei 8245/91, conhecida como Lei do Inquilinato. Além disso, trataremos sobre a recente aprovação pelo Senado Federal do PL 1.179/20, na qual é abordado vários temas das relações do direito privado, dentre os quais daremos ênfase apenas ao Capítulo VI, de que trata junstamente Das Locações de Imóveis Urbanos.

Vejamos então.

A Lei do Inquilinato é o documento que regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais no Brasil.

Desse modo, a Lei 8245/91 deve ser aplicada de maneira idêntica em toda e qualquer forma de locação de imóvel urbano, como:

Locação de residências;

Locação de quartos em apart-hotel;

Locação não residencial, de espaços que prestam serviços regulares a seus usuários;

Locações de vagas na garagem;

Locações de imóveis que são propriedade federal, estadual ou municipal;

Locação de espaços voltados à publicidade.

Todavia, é preciso ressaltar as mudanças que ocorreram na Lei 8245/91 em 2010. Na época, a norma sofreu alterações em seu texto original. Como resultado disso, dois prazos foram modificados: de contrato de aluguel e de despejo.

O prazo do contrato de aluguel conforme a Lei 8245/91. Esses acordos podem ser feitos por tempo determinado ou indeterminado. Quando o contrato é de tempo determinado, a renovação é automática, caso nenhuma das partes se manifeste de forma contrária ao final do seu prazo. Isso quer dizer que se o locador ou locatário não avisar que não tem interesse em continuar ocupando o local, o contrato será renovado automaticamente. Por outro lado, contratos de locação com prazo indeterminado encerram com a ausência de pagamento de aluguel.

No caso de despejo, o morador tem até 30 dias para abandonar o imóvel e acessório da locação. Na lei anterior, esse prazo era de até 14 meses.

O artigo 57 da lei 8.245/91 diz: “O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação”.

Qual a lei de despejo?

Sempre que se fala em locação vem à tona o questionamento sobre o despejo. O questionamento sobre a existência de uma lei específica para desejo é comum, no entanto, a própria  8.245/91 diz respeito ao despejo em si.

Quantos dias para desocupar um imóvel?

No caso de despejo, o morador tem até 30 dias para abandonar o imóvel e acessório da locação. Na lei anterior, esse prazo era de até 14 meses.


Lei do Inquilinato: Direitos do inquilino

Agora que você compreende quais foram às alterações nos prazos da Lei 8245/91, chegou o momento de falar sobre os direitos dos inquilinos. Esse tópico é definido pelo art. 22 da Lei 8245/91. Para facilitar, separamos algumas questões importantes:

Entrega de chaves

Conforme a Lei 8245/91, o locador é obrigado a entregar o imóvel alugado em boas condições de uso. Também é dever do proprietário fornecer uma descrição minuciosa do estado do imóvel no momento da entrega ao locatário. Porém, a Lei 8245/91 só considera isso uma obrigação caso o inquilino solicite.

Taxas administrativas

Se o imóvel for alugado através de uma imobiliária, é de responsabilidade do locador arcar com as taxas de administração e intermediações. Da mesma forma, é o proprietário quem deve pagar impostos, taxas e o prêmio de seguro complementar contra fogo.

 

Despesas do condomínio

Ainda conforme o art. 22 da Lei 8245/91, é o dono do imóvel quem paga as despesas extraordinárias de condomínio. São consideradas despesas extraordinárias:

Obras de reforma ou ampliação da estrutura integral do imóvel;

Pintura de fachadas;

Instalação de equipamentos de segurança e contra incêndio.

Ademais, é o proprietário quem deve pagar por indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados ocorridas antes do início da locação.


Deveres do inquilino

Os deveres do inquilino são determinados pelo art.23 da Lei 8245/91 Confira os principais detalhes:

Aluguel

É obrigação de o locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação da unidade, bem cumprir os prazos estipulados. Caso não tenha sido estipulado um prazo, o aluguel deve ser pago até o sexto dia útil do mês seguinte. É importante que o inquilino leia com atenção o contrato de aluguel para conferir o local de pagamento.

Zelo pela propriedade

Cuidar e zelar pelos pela propriedade são um dos deveres do inquilino, conforme especifica a Lei 8245/91. No momento da devolução, o estado do imóvel precisa estar semelhante ao da entrega.

Danos ao imóvel

Segundo a Lei 8245/91, deve-se notificar sobre o surgimento de qualquer dano ou defeito que deva ser consertado pelo locador. Da mesma forma, o locatário ficará responsável por reparar estragos na dependência causados por si, seus dependentes e visitantes.

Modificações

O inquilino não deve modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio do locador. A Lei 8245/91 explica que esse consentimento deve ser entregue por escrito.

Regras do condomínio

Por fim, é dever de o locatário cumprir a convenção e o regimento interno do condomínio, de forma integral.


Quebra de contrato de aluguel

Quanto às quebras de contrato de aluguel, existem algumas dúvidas recorrentes. Esse assunto é abordado pela Lei em seu art. 4º, § único, e em comentários ao artigo 8º.

Entenda:

O proprietário pode encerrar o contrato antes do prazo?

Na maioria dos casos, não é permitido que o proprietário encerrasse o contrato antes do prazo da locação. Entretanto, existem alguns casos específicos em que ele pode solicitar a devolução do imóvel. São eles:

Demolição da edificação onde está localizada a unidade;

Ocorrência de obras que vão expandir a área construída.

Em contratos de aluguel longos, às vezes é possível pedir a unidade de volta para uso residencial do proprietário, do cônjuge ou de seus dependentes. Preste atenção para as informações que constam no contrato de aluguel.

De quem é a responsabilidade pelas obras dentro do imóvel?

A Lei 8245/91 define que reparos relacionados a problemas anteriores à locação do imóvel são de responsabilidade do proprietário. Manutenções na estrutura da unidade também são por conta do dono. Logo, conserto de infiltrações e vazamentos na rede d’água horizontal do condomínio deve ser bancado pelo proprietário.

Por outro lado, se os danos ao imóvel foram causados pelo inquilino, é ele quem deverá pagar pelos reparos.


Fundo de reserva do condomínio

Quanto ao fundo de reserva, a situação é que determina quem deve pagar. A constituição do fundo de reserva é paga pelo locador. Ou seja, é o dono do imóvel quem contribui mensalmente para a criação do fundo de reserva. Porém, a Lei 8245/91 explica que o locatário deve pagar pela reposição do fundo de reserva, caso o condomínio tenha utilizado os fundos para cobrir despesas ordinárias e alguns casos de manutenções e reparos úteis, que envolvem instalações hidráulicas, elétricas, mecânicas, elevadores, instalações e equipamentos de uso comum, entre outros, referente ao período em que se encontra como inquilino o condomínio.


Pagamento de aluguel, atrasos e inadimplência.

Como já explicamos, a Lei 8245/91 define que o aluguel deve ser pago até o 6º dia útil ou conforme o estipulado em contrato. Caso ocorram atrasos, é comum cobrar multa de 10% do valor do aluguel a partir do primeiro dia. Se o inquilino possui modalidades de garantia, como seguro de fiança locatícia ou fiador, estes dispositivos serão acionados.

Em situações de inadimplência, os proprietários poderão pedir ações de despejo de inquilino. Conforme art. 59, o locatário que não pagar o aluguel poderá ser convocado a desocupar o imóvel em até 15 dias. Da mesma forma, não pagar a taxa condominial pode resultar em uma ação por perdas e danos ou até mesmo cobrança judicial. Assim, devedor pode passar por sub rogação e acabar perdendo seus bens imóveis e bens móveis.

Contratos feitos com caução

A lei n 8245/91 garante que a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. Assim sendo, essa quantia deverá depositada em caderneta de poupança.

No momento em que o contrato acabar, o dinheiro é devolvido ao locatário juntamente com os rendimentos do período de aluguel. Em contrapartida, a devolução do valor só ocorre quando o imóvel é entregue dentro do prazo, com os pagamentos em dia e sem danos. Caso contrário, o proprietário tem o direito de usar a caução para cobrir essas despesas deixadas pelo inquilino.

COMO FICA O DESPEJO SEGUNDO O PROJETO DE LEI (PL 1179/20)?

Todavia, foi aprovado na data do dia 19 de maio, pelo Senado Federal o PL 1179/20, de autoria do senador Antonio Anastasia. Seu objetivo foi abordar temas de direito privado durante o período de pandemia.

No entanto, não é o objetivo abordar todos esses temas propostos pelo Projeto de Lei acima mencionado. O foco está em abordar apenas o Capítulo VI, de que trata Das Locações de Imóveis Urbanos, em seu dispositivo 9º e 10 do referido projeto que apenas aguarda sanção do Presidente da República.

Na redação aprovada foi vedada a concessão de liminar para desocupação do imóvel até 31 de outubro de 2020. Todavia, foi suprimido o disposto no art. 10 do projeto, que permitia aos locatários residenciais suspender o pagamento dos aluguéis vencíveis a partir de 20 de março até 31 de outubro de 2020, cujo pagamento poderia ser parcelado. A retirada do art. 10 do projeto deixou os conflitos da relação locatícia para a livre negociação das partes.

A proposta foi no sentido da redação de um único artigo de lei (art. 10) para alcançar todas as locações urbanas (residenciais e não residenciais), excluídos os contratos com shopping centers.

Sendo assim, os locatários que, em razão dos efeitos da pandemia, não puderem pagar o aluguel, poderão, mediante declaração por escrito feita por ele próprio, alegando suas impossibilidades de quitar integral ou parcialmente o os aluguéis, deixarão de ser exigíveis no período de 20 de março a 31 de outubro de 2020 (pelo menos), impedindo-se a resolução do contrato.

 A dívida que se acumular nesse período, deverá ser paga em parcelas até 30 de junho de 2022, como se fez na Alemanha.

No caso de falsidade na declaração do locatário, os benefícios concedidos são imediatamente revogados e pode ser prevista uma multa, sem prejuízo do despejo.

Logo, estamos na dependência do Presidente da República para que o mencionado Projeto de Lei seja sancionado e enfim entre em vigor.


*Dr. Wevilling Fontoura: possui graduação em Direito pelo Centro Universitário Euripedes de Marília/SP, tendo colado grau no mês de fevereiro de (2015); Pós graduação – Especialização em Direito Empresarial (2019) pelo Centro Universitário Euripedes de Marília/SP. Atualmente é advogado autônomo – Fontoura Advocacia. Tem experiência na área de Direito, com ênfase em Direito do Processual do Trabalho. Possui experiência nas áreas do Direito de Família, Empresarial/Trabalhista e Previdenciária. Passou no XV Exame da Ordem dos Advogados do Brasil sem fazer qualquer tipo de cursinho preparatório, tendo obtido nota máxima na peça prática da segunda fase antes de colar grau. Passou em 2º lugar na classificação geral no concurso de estagiário de nível Superior no Curso de Ciências Jurídicas, tendo concorrido com Bacharéis de todo o Estado de SP, para atuar junto ao Plantão da Policia Judiciária de São Paulo. No mesmo período passou em 1º lugar no vestibular para o curso de Segurança do Trabalho no Centro de Tecnologia de São Paulo. Foi monitor do Profº. Dr. Lafayette Pozzoli currículo lattes: (http://lattes.cnpq.br/8694816798386054) durante todo o período de 2012 na disciplina: Filosofia do Direito, do Curso de Ciências Jurídicas no Centro Universitário Eurípedes da Rocha. Como advogado: Atua nas áreas consultiva/contenciosa, com a elaboração de peças processuais, inclusive recursos em 2ª e 3ª instâncias. Realização de audiências iniciais e de instrução. Desenvolvimento de argumentações e teses. Realização de reuniões com clientes. Contratações de correspondentes e orientação. Acompanhamento processual e elaboração de relatórios gerenciais. Atualização do sistema de processos CPJ. Emissão de pareceres legais, atuação com preventivo, entre outras atividades pertinentes a função da advocacia.

 


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